【米乐|米乐·M6】房企迎资金链大考 海外融资创历史新高

境内房企融资总量在增加，资金价格下行已沦为趋势。这种情况下，企业开始在海外找寻融资机会，虽然美元资金价格也在下行。参照中国报告网公布的《2017-2022年中国融资租赁产业发展态势及投资商机研究报告》境内融资可玩性增大，房企正在抢夺海外融资窗口期。中原地产研究中心数据表明：7月单月，房企海外融资合计超过32.8亿美元，房企年内总计海外融资额度超过255.7亿美元。

比起2016年同期的82.7亿元下跌了209%。房企海外融资额度建构了历史同期境外融资最低纪录。

从发售规模看，恒大（03333.HK）名列首位。恒大6月22日公告表明，发售38亿美元债券，再加契约互相交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元；其次是佳兆业（01638.HK），超过35亿美元。此外，中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发售了5亿-10亿美元平均的境外债。

加快海外融资在海外发债程序修改、政策希望外汇流向的大背景下，中资企业发售美元债于是以步入窗口期。数据表明，2017年上半年，中资企业共计发售142只美元债，总发售规模1020亿美元，较2016年同期大幅度快速增长。其中，房企发售美元债尤为大力。

法国外贸银行（Natixis）近期报告预测，今年中国离岸美元债发行量持续增长，总金额或将多达去年两倍。房地产发售美元债规模较小，占到总发售规模的39%。中原地产统计资料，房企1月发售海外融资总计9笔，2月3笔，3月11笔，4月4笔，5月6笔，6月11笔，7月9笔。其中，一些房企发售新的票据为旧债融资。

以恒大为事例，其将现有多笔1-3年届满的优先票据，互相交换成4年、6年、8年期优先票据，金额28.24亿美元，并额外发售4年、6年、8年期合计38亿美元优先票据。换言之，本次发债总额约66.24亿美元，其中8年期优先票据占比超强七成。为何中资企业自2017年引发美元债发售潮？民生证券研究报告分析，跨境资本格局演进更加多各不相同政策预期。

美元发债激增的首要原因来自政策层面的推展——2017年，“资本管制+增大吸引外资+希望境内机构海外资本转往”组合拳施展，修改海外发债程序，政策层面希望外汇流向。同时也有业内专家补足，从发售趋势看，当前美国十年期国债届满收益率依旧正处于2014年以来的低点，对发债企业来说，正处于较好的发售窗口期。同时，考虑到境外发售美元债具备发售条件便捷、发售容许低等优势，美元债正在逐步沦为国内企业融资的最重要渠道。

从房企层面看，中原地产分析师张大伟指出，房企海外融资步伐之后减缓，经常出现这一趋势的主要原因是境内融资可玩性增大。境内房企融资总量在增加，资金价格下行已沦为趋势。

这种情况下，企业开始在海外找寻融资机会，虽然美元资金价格也在下行。张大伟指出，美元走强后热钱将流入中国市场，变换内地债券市场融资难，不会激化房地产企业“钱荒”窘境。

而房企为补足现金流，仍然不会希望在海外融资，预计2017年房企海外融资或之后刷新纪录。房企迎接资金链考试成绩不过，易居研究总监贤迈进指出，海外融资的最差时机也在渐渐消失，一个最重要的因素是，全球利率经常出现下降态势，特别是在是美元加息后更是如此。所以放宽的信贷政策环境，有一点此类企业注目。

先前对于此类融资来说，或有救急含义，如国内大规模拿高价地后，必须海外融资填补短期资金不足，但债务压力也是较小开销。贤迈进回应，近期海外发债动作，或与部分房企持续拿地后资金压力减小有关，这是一个救急方式，从侧面也解释，很多房企的发债资信不俗，融资仍然还有机会。CRIC公布的6月房企月报表明，目前房企融资前景仍不容乐观。6月，若除去恒大引进战转和新的放票据，企业追加融资额依然受限。

日前，央行发布的5月金融数据统计资料报告表明，M2增长速度几十年来首次落至个位9.6%，因此资金面依然趋紧，而房地产又被政策重点“照料”，未来融资环境提高可能性并不大，再行再加目前债市波动，对房企短期融资也导致一定压力，胁迫房企海外发债，而房企海外评级广泛较低，因此融资成本也不会下降，房企再行要获得低廉的钱，已是难上加难。中原地产研究中心统计数据表明：2017年以来，房企融资数据之后下滑，合计还包括私募债、公司债、中期票据等（不还包括股权融资）的境内融资仅有为2238.97亿，2016年前7月同期发售融资额度高达7923.7亿，同比增加71.7%。

2017年7月单月房企融资金额467亿，而2016年7月同期为1187.8亿，月度同比跌幅61%。不仅如此，从资金价格看，2017年来发售的债券利率皆在5%-6%以上，6月，多宗融资的资金成本已相似或多达7%。

整体看，所有房企的融资成本比起2016年平均4%，皆有显著下行。目前很多融资的年化收益率在5.5%以上。

张大伟指出，从资金成本看，反对2016年房地产市场愈演愈烈的主要原因是房企的各种渠道较低价格资金，债券是价格低于的资金来源，2017年上半年房企发债可玩性增大，资金压力也显著增大。他指出，海外融资可玩性不会更加大。国泰君安证券数据表明，从2016 年4季度起，房企公司债发售急遽放宽，2017年以来没一家A股上市房企发公司债。

从 2017下半年开始，房地产公司债回售和届满量逐步上升，债务压力增大。2017下半年，房企债券回售届满在1000亿左右，但2018-2019年回售届满相似5000亿，部分保守扩展的中小房企，面对越来越大的债务风险和资金链压力。

境内房企融资总量在增加，资金价格下行已沦为趋势。这种情况下，企业开始在海外找寻融资机会，虽然美元资金价格也在下行。

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